Debiti del condominio, anche chi è in regola perde casa, garage e pace | La Legge ci mette con le spalle al muro

Debiti condominiali: perché anche chi è virtuoso rischia grosso e non trova pace e soluzione a determinate situazioni.

La vita in condominio implica la condivisione di spazi, decisioni e costi necessari per il suo buon funzionamento e mantenimento. Le spese per manutenzione ordinaria e straordinaria, i servizi comuni o gli interventi urgenti sono obbligatorie per tutti i proprietari.

Queste spese vengono ripartite tra i condomini secondo i millesimi di proprietà, e il loro pagamento puntuale è un dovere fondamentale per garantire la serenità economica della gestione condominiale.

Purtroppo, non sempre tutti i condomini rispettano regolarmente le loro quote. Questa morosità, anche di pochi, crea inevitabilmente difficoltà nel bilancio e nella gestione ordinaria, minando la solidità finanziaria del condominio.

Quando il condominio accumula debiti verso terzi (fornitori, ditte, ecc.) a causa delle quote non pagate o per altre ragioni, queste passività gravano, a livello teorico, sull’intera compagine condominiale. È proprio questa natura collettiva del debito che nasconde un potenziale rischio, anche per chi è sempre stato diligente nei pagamenti.

La legge: un’arma a doppio taglio

Quando il condominio ha debiti e non riesce a saldarli, il creditore (ad esempio, una ditta che ha eseguito lavori) ha il diritto di agire legalmente per recuperare quanto gli è dovuto. Il suo primo passo è solitamente tentare il pignoramento dei fondi condominiali. Se tali fondi sono insufficienti, i creditori possono rivalersi sui singoli condomini per la parte mancante.

È cruciale capire che, in questa fase, possono agire contro tutti i condomini. Tuttavia, l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile tutela parzialmente chi è in regola: i creditori non possono agire contro chi ha pagato se non dopo aver tentato (senza successo) di recuperare il credito dai condomini morosi. Questa regola stabilisce una priorità, ma la protezione per i virtuosi è limitata nel caso in cui i morosi non abbiano beni da pignorare.

Rischi seri e come agire

Nonostante la priorità data all’escussione dei morosi, il rischio per chi è in regola è concreto e serio. Se il creditore non recupera tutto dai morosi, il debito residuo viene ripartito tra gli altri in proporzione ai millesimi. Questa quota di debito diventa a tutti gli effetti un debito personale per il singolo condomino virtuoso.

Le conseguenze sono potenzialmente molto pesanti: il creditore, in possesso di un titolo esecutivo, può avviare azioni esecutive individuali. Questo può includere il pignoramento del conto corrente, dello stipendio o, per debiti di una certa entità, persino il pignoramento immobiliare della proprietà del condomino (appartamento, garage). Perdere la propria casa per i debiti altrui, seppur dopo una specifica procedura, è uno scenario purtroppo reale.